住房保障覆盖面扩大或成行政手段干预房地产市场退出的前置条件

　　李乐

　　在中共中央政治局第十次集体学习时强调“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”后，作为房地产和住房保障主管部门的住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口。

　　为落实政治局集体学习的有关精神，住建部相关司室已经开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟在年底召开的全国城乡建设系统工作会议上，提出相关鼓励推广要求。与之相关，饱受各界非议的经济适用房供应将逐步减少直至在全国全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。

　　在调整住房保障产品供应结构的同时，住建部也已经初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的系列政策的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等。在住房保障覆盖面扩大成为可能后，行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。

　　“并轨”突破口

　　“10月30日政治局集体学习时提出的总体原则和精神，我们近期就要开始传达并组织相关学习工作。”10月31日，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示。由于政治局集体会议上强调的原则和精神涉及现有政策执行的诸多方面，住建部已经开始寻求落实的“突破口”。

　　“提速”公共租赁房“并轨”有望成为住建部落实10月30日中央政治局集体学习总体原则和精神的“突破点”。记者了解到，住建部相关部门已经开始收集汇总部分试点“公租房并轨运行”城市的有关情况，并考虑在2013年年底召开的全国城乡建设系统工作会议上提出提速并轨的要求。

　　所谓“公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住房保障。

　　目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。

　　在收集、汇总试点城市并轨运行情况的同时，按照第10次政治局集体学习的有关精神和原则，“廉租房、公租房”并轨的原则也已经基本确定，即“租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行”。

　　经济适用房“退场”

　　在10月30日的中央政治局集体学习上，中共中央总书记习近平在谈及住房保障相关问题时强调，要“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造”——这恰是住建部试图从公租房廉租房并轨突破，调整完善多层次住房供应体系的原因所在。

　　在此过程中，住建部内部已经开始考虑重新调整住房保障铲平供应结构。在加大公租房及其并轨廉租房供应的同时，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，地方政府可以根据当地情况，制定有关调整的政策。

　　与此同时，对于“经济适用房、廉租住房、公共租赁住房”三房“大并轨”的思路，也已经在住建部相关职能部门的考虑之中。在对可行性进行论证之后，住建部可能牵头制定有关方案，与相关部门和地方政府共同讨论。

　　目前，上述思路尚在考虑和研究之中。截至本报记者发稿时，并未与地方政府进行沟通。但是，与公租房廉租房并轨的情况相同，已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应。

　　在此之前，河南省郑州市已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后，山东省烟台市也开始进行“大并轨”试点。

　　记者了解到，对于上述两地的试点思路，包括现任住建部部长姜伟新在内的住建部高级领导均表示认可。姜伟新还曾表示，地方的试点符合中央的政策。对于经济适用房是否取消，各地可以从实际情况出发，根据建设与分配决定是否保留。

　　行政干预降低前置条件

　　“在2014年保障性安居工程的任务指标分配中，经济适用房的比例应会进一步降低，公租房和棚户区改造会成为保障性安居工程的主体。”某地方住房和城乡建设厅一位官员向记者分析。

　　中国房地产研究会副会长陈国强在分析中央政治局第十次集体学习中习近平讲话时表示，在提及住房保障问题时，公租房和廉租房被“点名”，经济适用房未被提及，很可能在传递未来住房保障供应结构调整的信号。

　　一位原建设部官员告诉记者，经济适用房在体制设计之初，分为租赁型经济适用房和购置型经济适用房，原定租赁型经济适用房为主，但由于为应对1997年亚洲金融危机，启动住房消费，购置型经适房成为主流。

　　如果经济适用房退场，由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。目前，按照政治局集体学习的精神，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策。

　　记者了解到，在考虑加大公共租赁住房供应量的同时，住房保障覆盖面的进一步扩大，也已经提上政府的意识日程。住建部正在考虑通过“地方政府降低住房保障收入门槛”“调整住房保障户籍制约政策”等手段，逐步扩大住房保障的覆盖面。

　　目前，天津市已经确定调整本地限价房的家庭年收入准入门槛，由原有的家庭年收入3万元以下，提高至4.5万元以下。其他省会级城市，也将陆续开始调整保障房、政策性住房的覆盖面，在近期将陆续调整、公布。

　　“个人认为，习近平总书记的讲话，强调了‘政府保基本住房，建立多层次住房供应机制’，强调了市场的作用，但是，就目前而言，住房保障覆盖面的完善，是减少行政对市场干预的重要前置条件。”10月31日，接近住建部的一位权威人士称。

　　来源：中国经营报