2016年上半年海港区房地产形势分析

                      ----抢抓政策机遇  加快转型发展

今年以来，随着“三去一降一补”五大任务的推进，我区房地产企业狠抓机遇，加快转型，在房地产市场还在复苏的市场背景下，我区房地产企业，表现出了过渡期应有的成熟和稳健。

上半年我区房地产行业的发展现状：

一、投资力度趋紧，新开工面积减少。

截止6月底，我区房地产开发完成投资76.7亿元，同比下降12.7%；其中住宅投资59.5亿元，同比下降3.9%。房屋新开工面积44.2万平方米，同比下降76.3%；其中住宅新开工面积32.6万平方米，同比下降70.0%。在全国房地产库存过剩的大环境下，我区房地产企业采取缩减投资，减少新开工面积等措施，以控制商品房供应，这对我区房地产去库存工作起到很大的助推作用。

二、建设质量和供应结构进一步改善。

上半年全区房屋竣工面积达117.1万平方米，同比增长39.5%；其中住宅竣工面积93.8万平方米，同比增长23.2%。

从建设周期来看，截止6月，房屋竣工投入使用的项目８个，其中有６个项目为３年内竣工的项目。根据2011-2015年的房屋施工情况表显示，商品房平均建设周期逐年缩短，说明我区房地产市场正在从当初的扩张式、粗放式的疯狂建设期逐步向集约化、专业化的平稳建设期发展。

从商品房供应结构看，商业营业用房占比均显著上升，供给结构进一步优化。在商品房竣工结构中，商业营业用房占比由去年同期的2.4%提高到3.6%，而住宅占比由去年的90.7%下降到80.1%，；在商品房施工结构中，商业营业用房占比由去年同期的6.1%上升到8.5%，而住宅占比由去年的78.0%下降到75.9%。

三、市场继续调整，商品房销售平稳

楼市在经过去年的短期释放之后逐步进入调整期，上半年我区商品房销售面积保持低速增长。截止6月底，全区商品房销售面积为75.2万平方米，同比增长3.3%；其中住宅73.5万平方米，同比增长6.4%。商品房销售额46.9亿元，同比增长12.8%；其中住宅45.6亿元，同比增长18.5%。

分析其楼盘销售特点，各楼盘销量整体回升，分布更均匀。1-6月累计销售达1万平米以上的楼盘今年增至27个，比去年多6个。

分析其住宅销售特点，呈现“两升一降”态势。截止6月底，实现住宅销售面积73.5万平方米，同比增长6.4%。其中，90平米以下销售面积为17.2万平方米，同比下降1.7%；90-144平米销售面积为49.6万平方米，同比增长2.5%；144平米以上6.6万平方米,同比增长106.3%。随着房地产业发展与完善，人们对房屋的品质、功能、居住环境的要求不断提升，大中户型的销售占比持续走高。

四、去库存工作初见成效。为着力化解商品房库存，扩大住房消费需求，推进供给侧结构性改革，5月24日，我市印发实施了《申博体育在线：化解房地产库存促进房地产市场健康发展的实施意见》。在房地产市场内外合力的作用下，上半年我市去库存工作取得显著成效。据秦皇岛市房管局数据显示，截止6月底全市新建商品房库存计划周期下降为17个月，其中，城市区（包含海港区、开发区、北戴河区和山海关区）为15个月。全市新建商品房库存计划周期与去年年底的22.4个月相比，压力明显减小。与住建部规定的城市库存警戒的18个月相比较，目前我市的库存量已经回归到合理范围之内。

    当前我区房地产市场存在的问题

当前的房地产市场已经进入到薄利的白银时代，在越来越规范的市场下，粗放型的开发模式风险加剧。企业都陷入自我的调整中，清尾货、去库存，不仅能够实现现金为王，也能在转型的新市场环境中占得先机。上半年我区房地产投资市场采取谨慎态度，在去库存方面取得一定成效，但市场的低迷，也使我区房地产面临很多问题。

一、房地产投资下降直接影响我区固定资产投资完成。1-6月份我区完成全社会固定资产投资107.4亿元，同比下降10.2%。房地产开发投资的下降，直接下拉全社会固定资产投资下降9.3个百分点；上半年房地产新开工项目为4个，与去年持平，但总量整体偏小，计划总投资总计13.9亿元，不足去年同期的一半。新开工项目少，规模总量小，下半年若没有新大项目的跟进，势必对下半年的投资任务产生更严重的影响。

二、人口流入动力不足，库存压力依然存在。当前中国经济最大的宏观背景叫增速换挡和结构调整；市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律;截止2015年底，我区常住人口达到79.6万人（包含北三镇9.7万人）,按往年不包含北三镇人口口径计算，我区常住人口年平均增加0.4万人。整体看我区人口流入的吸引力不强，需求量不高，在经济基本面下滑的压力下未来需求动力不足的问题还会继续表现出来。

三、企业融资难，资金压力大。截止6月底，本年资金来源小计为62.3亿元，同比下降9.0%。其中，国内贷款3.7亿元，同比增长19.7%；自筹资金和其他资金来源为24.7亿元和33.9亿元，分别下降7.2%和12.5%。自筹资金和其他资金双双下降，说明我区房地产企业销售回款慢，自有资金压力大。国内贷款虽然略有增长，但在本年资金来源中的占比仍然不高，企业贷款难度依然很大。

四、密切关注房地产税的实施对房地产市场预期的影响。去年8月份，备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。开征房地产税，将增加房屋保有和使用环节的税收，这将迫使房屋所有者将手上多余的房子推向市场(或卖或租)，有利于增加总供给，房屋的居住属性将更加凸显；开征房地产税还有助于地方政府实现财政收支平衡，改变目前地方过渡依赖“土地财政”的现状。值得注意的是，由于目前我区房地产库存压力依然存在，若房地产税推得过快，可能会对我区的房地产市场构成较大冲击。

    促进全区房地产业健康发展的建议

从长远来看，将房地产作为支柱产业，过分倚重其对经济的支撑作用，很大程度会延缓经济结构的调整。但从当前来看，房地产业既是地方经济的重要支柱产业，又是地方财政收入的重要来源，确保房地产业健康有序发展仍是当前全区经济稳增长的重要基础。

(一)强化房地产用地供应和规划管理，从源头控制市场供应增量。控制和管理好了房地产开发用地就是牵住了房地产业的“牛鼻子”。目前我区去库存工作取得一定成效，但仍存在库存继续增加的后续压力，政府和土地管理部门在土地管理中应突出“控量稳价”的方针，综合考虑目前房地产业去库存化的需要、土地收入稳定增加的需要以及从区域经济发展和人民住房改善等因素，合理确定每年的土地供应总量。同时，地方政府要强化职责，加强对土地市场的管理，抑制过分投机行为，严厉打击囤地、延迟开发等行为，最大限度地稳定地价、房价。

(二)加强政策落实力度，多措并举消化存量。要认真贯彻落实好中央和省市的各项房地产市场调控政策和措施，有效利用近期出台的“降准、降息”以及“降低贷款首付比例、调整营业税优惠年限”等利好政策，激活市场预期，巩固和扩大商品房销售回暖势头，多措并举消化存量。一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利，降价入市消化库存，盘活资金；二是大力推进公租房以租代建，通过购买或者租赁符合条件的存量房转为公共租赁住房，优化住房资源配置，消化库存；三是在棚户区改造中鼓励货币化安置办法，增强住房购买需求，刺激销售市场。四是做好农民进城买房后的后续保障，争取早日做到社会公共服务功能全覆盖，完善商业、教育、医疗等各项配套设施，鼓励产业和人员向中心镇转移，培育发展新动能，为百姓创造bob博彩公司工作机会。

(三)拓宽企业融资渠道，提高房地产企业和市场抗风险能力。针对当前开发企业贷款融资难、销售资金回笼缓慢、自筹资金链吃紧的现状，应加大金融机构对房地产开发的支持力度，积极开展银企对接，扩大信贷规模，争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度，缩短放款周期，解决企业融资困难，促进房地产市场回暖；同时要加强市场监管，防止部分开发企业因资金链断裂、抽逃资金，出现烂尾，提高市场风险的防范意识和防控能力。

(四)加大房地产市场转型升级和创新力度。正确引导房地产开发企业对宏观形势的判定，根据宏观调控政策和市场需求的变化，及时调整房地产发展战略和市场营销策略。刚需在“十二五”期间有很大释放，“十三五”期间，刚需会出现下降，投资也难以成为市场的明显支撑，加之“二胎政策”放开，今后改善会成为市场主力。作为房地产市场经营主体的各开发企业要进一步认清形势，在完成“量”的积累后，应更加重视“质”的增长，投资建设应更加注重功能、环境和服务的提升，更加注重宜居性；通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等多管齐下的全面优化，使产品精品化和标准化，树立企业品牌，不断进取创新，增强企业发展的可持续性。